相続した実家を売る前に知っておきたいこと

 

親から実家を相続したものの、「誰も住んでいないし、そろそろ売却したほうがいいかな？」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんなときに知っておきたいのが、**相続した空き家を売却するときに利用できる「3,000万円特別控除」**という制度です。

この制度を利用できれば、売却によって得た利益から最大3,000万円を差し引くことができ、税金の負担を軽くできる可能性があります。

ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。建物の築年数や売却するタイミング、耐震基準など、いくつかの条件を満たす必要があります。

そこで今回は、相続した実家の売却を考えている方に向けて、3,000万円特別控除の仕組みや適用条件、手続きの流れ、注意しておきたいポイントを分かりやすく解説します。

「うちの実家も対象になるのかな？」と気になっている方は、ぜひ参考にしてください。

 

1. 相続した空き家の3,000万円特別控除とは？

親が亡くなり、実家を相続したものの、住む予定がなく空き家になっているケースは少なくありません。

そのまま所有していると、固定資産税や建物の管理費用がかかるため、売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。

そこで知っておきたいのが、相続した空き家を売却した際に利用できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」です。

少し難しい名前ですが、簡単にいうと、一定の条件を満たして相続した空き家やその敷地を売却した場合、売却によって得た利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

例えば、売却によって生じた譲渡所得が2,000万円だった場合、特例が適用されれば、その譲渡所得から2,000万円を控除できます。

ただし、売却価格そのものから3,000万円を差し引く制度ではありません。税金の計算に使う「譲渡所得」から控除する仕組みです。

また、譲渡所得が3,000万円以下であっても、ほかの条件を満たしていなければ利用できません。

まずは、ご自身が相続した空き家が対象になるかどうか、基本的な条件を確認してみましょう。

 

2. 3,000万円特別控除を受けるための主な条件

この特例を利用するには、建物や土地、売却時期などについて、いくつかの条件を満たす必要があります。

ここでは、特に押さえておきたいポイントをご紹介します。

 

① 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること

対象となるのは、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋です。

この日付は、旧耐震基準で建てられた建物かどうかを判断するうえで重要なポイントになります。

ただし、建築年月日だけで控除の対象になると決まるわけではありません。建物の構造や相続時の状況など、ほかの条件も確認する必要があります。

実家がいつ建てられたのか分からない場合は、登記事項証明書や固定資産税関係の書類などで確認してみましょう。

 

② 相続が始まる直前まで、親が住んでいた家であること

この特例は、亡くなった方が住んでいた家を相続した場合に利用できる制度です。

原則として、亡くなった方が一人で暮らしていた家屋が対象になります。

ただし、一定の要件を満たす場合には、老人ホームなどに入所していたケースでも対象になる可能性があります。

また、相続開始の直前に、亡くなった方以外の人が住んでいた場合などは、対象外となることがあります。

「親が住んでいた家だから大丈夫」と判断せず、相続が始まる直前の居住状況を確認しておくことが大切です。

 

③ 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

売却するタイミングにも注意が必要です。

この特例を利用するには、原則として、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

例えば、2023年中に相続が発生した場合、原則として2026年12月31日が売却期限の目安になります。

ただし、実際の期限は相続開始日によって変わるため、個別に確認が必要です。

売却を迷っている間に期限が過ぎてしまうと、特例を利用できなくなる可能性があります。

相続した実家を売るかどうか悩んでいる方は、早めに条件を確認しておきましょう。

 

④ 耐震基準を満たすか、一定の条件に従って建物を取り壊すこと

古い空き家の場合、耐震性も重要なポイントです。

売却時に建物が残っている場合は、原則として、一定の耐震基準を満たす必要があります。

一方、建物を取り壊して土地として売却する方法もあります。

また、一定の条件を満たせば、売却後に買主が耐震改修や建物の取り壊しを行うケースでも対象になる場合があります。

ただし、売買契約の時期や工事の期限など、細かな条件があるため注意が必要です。

建物を残して売るのか、更地にして売るのかによって、費用や売却の進め方も変わります。

解体を決める前に、不動産会社へ相談して、建物付きで売却できる可能性も確認しておくとよいでしょう。

 

⑤ 売却価格が1億円以下であること

この特例では、売却する対象不動産の譲渡対価の額が1億円以下であることも条件の一つです。

一定期間内に行ったほかの対象不動産の譲渡がある場合などは、それらの金額も含めて判定することがあります。

そのため、今回の売却価格だけで判断できないケースもあります。

 

⑥ 親族など、特別な関係にある相手への売却ではないこと

売却先にも条件があります。

配偶者や一定の親族、生計を一にする親族など、特別な関係にある相手への売却は、原則として対象になりません。

親族間で実家を売買することを検討している場合は、特に注意しましょう。

 

⑦ 確定申告を行うこと

特例を利用するには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

要件を満たしていても、自動的に控除が適用されるわけではありません。

必要書類をそろえ、期限内に申告することが大切です。

なお、相続人が複数いる場合の控除額や、ほかの特例との関係についても確認が必要です。

 

3. 控除を受けるための手続きと必要書類

3,000万円特別控除を利用するには、売却するだけでなく、必要な書類を準備して確定申告を行わなければなりません。

初めての方は難しく感じるかもしれませんが、事前に流れを知っておけば、落ち着いて準備を進められます。

 

STEP1：空き家が控除の対象になるか確認する

まずは、建物の建築年月日や相続した時期、相続開始直前の居住状況などを確認します。

あわせて、売却期限や耐震基準、建物の取り壊しに関する条件なども確認しておきましょう。

 

STEP2：売却方法を決める

建物を残したまま売却するのか、解体して土地として売却するのかを検討します。

解体する場合は費用がかかるため、売却価格だけでなく、解体費用や売却後の手取り額も考慮することが大切です。

また、売却後の工事によって特例を利用する場合は、契約内容や期限についても事前に確認しましょう。

 

STEP3：必要書類を準備する

確定申告では、主に次のような書類が必要になります。

• ・確定申告書

• ・譲渡所得の内訳書

• ・売買契約書など、売却価格を確認できる書類

• ・不動産の取得費や譲渡費用を確認できる領収書など

• ・登記事項証明書など、不動産の状況を確認できる書類

• ・市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」

• ・耐震基準への適合や建物の取り壊しなどを確認するための書類

実際に必要な書類は、建物を残して売却するか、更地にして売却するかなどによって異なります。

事前に税務署や税理士に確認しておくと安心です。

 

STEP4：翌年に確定申告を行う

不動産を売却した翌年に、必要書類をそろえて確定申告を行います。

特例を利用する場合は、必要な書類を添付し、期限内に申告しましょう。

売却した不動産の状況によって必要な手続きが変わることもあるため、早めに準備を進めておくことをおすすめします。

 

4. 空き家売却で気をつけたいポイント

3,000万円特別控除は、条件を満たせば税金の負担を軽くできる便利な制度です。

ただし、利用する際には気をつけたいポイントもあります。

相続した家に住んだり、貸し出したりする場合は要注意

相続した実家を売却せず、自分で住んだり、賃貸物件として貸し出したりすることを考えている方もいるでしょう。

しかし、この特例では、相続後の利用状況なども適用条件に関係します。

相続した空き家を賃貸に出したり、事業用として使用したりすると、特例の対象外になる場合があります。

将来的に売却する可能性があるなら、利用方法を決める前に条件を確認しておきましょう。

建物の解体は、売却の見通しを立ててから

古い家の場合、「建物を取り壊して更地にしたほうが売りやすいのでは？」と考える方もいらっしゃると思います。

確かに、更地にすることで買主が土地を利用しやすくなる場合があります。

一方で、解体費用がかかるほか、土地の条件や周辺の需要によっては、建物を残したほうが売りやすいケースもあります。

さらに、特例を利用するための条件も確認しなければなりません。

解体を急ぐ前に、不動産会社に相談し、建物付きと更地の両方で売却の可能性を検討してみましょう。

ほかの税制優遇との関係も確認する

不動産の売却では、複数の税制優遇が関係することがあります。

ただし、特例によっては併用できないものや、適用条件が異なるものもあります。

相続した空き家の売却では、相続税の取得費加算の特例などとの関係にも注意が必要です。

どの制度を利用できるかは個々の状況によって異なるため、税理士などの専門家に確認しておくと安心です。

 

5. 3,000万円控除で税金はどれくらい変わる？

では、実際に3,000万円特別控除を利用すると、税金はどのくらい変わるのでしょうか。

ここでは、簡単な例で見てみましょう。

例えば、空き家を売却した結果、取得費や売却にかかった費用などを差し引いた譲渡所得が2,000万円だったとします。

この場合、ほかの条件を満たして特例が適用されれば、譲渡所得2,000万円から最大3,000万円を控除できます。

つまり、この例では控除後の譲渡所得は0円となり、譲渡所得に対する税金は原則として発生しません。

一方、譲渡所得が4,000万円だった場合、3,000万円の控除が適用されれば、控除後の譲渡所得は1,000万円になります。

ただし、実際の税額は所有期間や取得費、譲渡費用、適用される税率などによって変わります。

また、控除を利用できるかどうかは、建物の条件や売却時期などによって異なります。

大切なのは、売却価格だけで判断せず、税金や諸費用を差し引いた後にいくら手元に残るのかを考えることです。

 

6. 空き家売却を相談するときのポイント

相続した空き家の売却では、不動産の価格だけでなく、税金や建物の状態、売却のタイミングなど、考えることがたくさんあります。

特に、3,000万円特別控除を利用したい場合は、売却を進める前に適用条件を確認しておくことが大切です。

不動産会社に相談するときは、次のような点を確認しておくとよいでしょう。

• 現在の空き家がいくらくらいで売れそうか

• 建物を残したまま売却できるか

• 解体した場合、どのくらいの費用がかかるか

• 売却までにどのくらいの期間がかかりそうか

• 税金や諸費用を考慮した場合、どのような売却方法がよいか

なお、3,000万円特別控除の適用可否や税額の計算については、税務署や税理士への確認が必要です。

不動産会社と税務の専門家、それぞれに相談しながら進めることで、売却後のトラブルも防ぎやすくなります。

まずは空き家の査定から始めてみませんか？

「売却したいけれど、いくらで売れるのか分からない」
「古い家なので、買い手が見つかるか心配」
「解体してから売るべきか、そのまま売るべきか迷っている」

このようなお悩みをお持ちの方は、まずは現在の不動産価値を把握することから始めてみましょう。

査定を受けることで、売却価格の目安が分かり、今後の計画も立てやすくなります。

相続した空き家は、所有しているだけでも管理の手間や費用がかかります。売却を検討している方は、早めに情報を集めておくことが大切です。

有限会社 松尾商会では、姫路市周辺の不動産売却についてのご相談を承っています。

「まずは価格の目安だけ知りたい」という方も、お気軽にご相談ください。

AI査定をご利用いただける場合は、売却を具体的に決める前に、お持ちの不動産の価格を確認する方法の一つとしてご活用いただけます。

 

7. まとめ　相続した空き家は早めの確認が大切

相続した空き家を売却するときに利用できる3,000万円特別控除は、譲渡所得にかかる税金の負担を軽くできる制度です。

ただし、利用するには、建物の建築時期や相続時の居住状況、売却期限、耐震基準など、さまざまな条件を満たす必要があります。

今回のポイントをまとめると、次のとおりです。

• 原則として、昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象

• 相続開始直前の居住状況など、建物に関する条件がある

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要がある

• 耐震基準への適合や建物の取り壊しなど、売却方法に関する条件がある

• 売却価格は原則として1億円以下

• 控除を受けるには、翌年の確定申告が必要

これらの条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。

一方で、条件を正しく理解しないまま売却を進めてしまうと、特例を利用できなくなることもあります。

相続した実家をどうするか迷っている方は、まずは不動産の価値や売却方法を確認し、必要に応じて税務の専門家にも相談してみましょう。

空き家の売却を考え始めたら、まずは査定で現在の価値を知ることから。

早めに情報を集めることが、納得できる売却への第一歩です。