中古戸建てを売却するとき、

「古い家だから、リフォームせずにそのまま売りたい」

と考える方も多いのではないでしょうか？

そんなときに検討したいのが、建物や設備を現在の状態のまま引き渡す「現状渡し」という売却方法です。

現状渡しなら、売却前のリフォーム費用や修繕の手間を抑えられるメリットがあります。ただし、何も手を加えずに売却できるからといって、すべての責任を負わなくてよいわけではありません。

2020年4月の民法改正では、従来の「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」という制度が導入されました。売却後のトラブルを防ぐためにも、売主が知っておきたいポイントです。

今回は、中古戸建てを現状渡しで売却する際の法律上の注意点や、トラブルを防ぐための準備、できるだけ有利に売却するためのコツをわかりやすく解説します。

 

1. 中古戸建ての現状渡しとは？リフォームせずに売却できる？

現状渡しとは、基本的に建物や設備を現在の状態のまま買主に引き渡す方法です。

例えば、次のような住宅でも現状渡しでの売却を検討できます。

• 築年数が古く、建物の傷みが目立つ家
• 壁紙や床などに劣化がある家
• キッチンや浴室などの設備が古い家
• 長年住んでおらず、修繕が必要な空き家
• 相続したものの、リフォーム費用をかけたくない実家

中古戸建てを売却する際、必ずしもリフォームをしてから売り出す必要はありません。

購入後に自分好みにリフォームしたい方や、建物を解体して土地として利用したい方にとっては、現状のままの住宅が魅力的に映ることもあります。

現状渡しのメリット

現状渡しには、主に次のようなメリットがあります。

• リフォームや修繕にかかる費用を抑えられる
• 売却前の準備にかかる時間や手間を減らせる
• 古い住宅や空き家でも売却を目指せる
• 買主が自由にリフォームや建て替えを検討できる

特に、相続した実家や長年空き家になっている住宅では、売却前に多額の費用をかけずに済むのは大きなメリットです。

ただし、建物の状態や立地によっては、修繕したほうが売れやすい場合もあります。まずは不動産会社に相談し、現状のまま売る場合と、必要な部分だけ手を入れる場合を比較してみましょう。

 

2. 現状渡しでも注意！契約不適合責任とは？

現状渡しで中古戸建てを売却する際に、知っておきたいのが「契約不適合責任」です。

これは、引き渡した不動産が売買契約で約束した内容と合っていない場合に、売主が責任を問われることがあるという制度です。

例えば、契約時に説明されていなかった雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合などが引き渡し後に見つかった場合、契約内容や不具合の状況によっては、買主から補修や代金の減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。

もちろん、こうした請求が必ず認められるわけではありません。契約内容や不具合の程度などによって判断されます。

「現状渡しなら責任を負わなくていい」は間違い？

ここは、特に注意しておきたいポイントです。

現状渡しで売却する場合でも、契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。

例えば、売主が雨漏りを把握していたにもかかわらず、その事実を伝えずに売却した場合、引き渡し後にトラブルになる可能性があります。

一方、建物の状態や不具合について買主に説明し、契約書に具体的な条件を記載しておけば、売主と買主の認識の違いを防ぎやすくなります。

契約不適合責任の範囲や期間については、契約内容によっても変わります。責任を免除・制限する特約を設ける場合も、その有効性を確認することが大切です。

「現状渡しだから大丈夫」と考えず、建物の状態を正確に伝え、契約内容を明確にしておきましょう。

なお、売主が個人なのか宅地建物取引業者なのか、買主が誰なのかによっても、特約に関するルールが異なります。不安がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談すると安心です。

 

3. 売却前に確認しておきたい！買主に伝えるべきこと

現状渡しで売却する際は、建物や設備の状態をできるだけ正確に把握しておくことが大切です。

特に、次のような点は事前に確認しておきましょう。

建物の不具合や劣化

• 雨漏りや過去の雨漏りの跡
• シロアリ被害や木部の腐食
• 外壁や基礎のひび割れ
• 床の傾きや建具の不具合
• 給排水管の水漏れや詰まり

キッチンや浴室などの設備

• 給湯器やエアコンの故障
• キッチンや浴室の不具合
• 使用できない設備や修理が必要な箇所

過去の修繕履歴

• 雨漏りなどを修理した時期や内容
• 台風や大雨などによる被害
• これまでに行った主な修繕工事

すべてを細かく調査しなければならないとは限りませんが、把握している情報は整理しておきましょう。

こうした情報は、物件状況報告書や設備に関する書類などを通じて買主に伝えるのが一般的です。

また、売却前に建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もあります。専門家による調査は建物の状態を把握する手がかりになりますが、すべての不具合が発見できるわけではない点には注意が必要です。

不具合を隠すのではなく、わかっていることを正直に伝えることが、売却後のトラブルを防ぐ第一歩です。

 

4. トラブルを防ぐために！現状渡しの売却準備

現状渡しでの売却をスムーズに進めるには、事前の準備も重要です。

まずは建物や設備の状態を整理し、気になる箇所や過去に修理した部分などを不動産会社に伝えましょう。

そのうえで、売買契約では次のような点を確認しておくことが大切です。

• 修繕せずに引き渡す範囲
• 引き渡す設備と撤去する設備
• 把握している不具合の内容
• 契約不適合責任の範囲や期間
• 売主・買主それぞれが負担する費用

「現状渡し」という言葉だけでは、細かな条件まで伝わらないことがあります。

例えば、古い給湯器をそのまま引き渡すのか、故障しているエアコンを撤去するのかなど、具体的な条件を事前に決めておくと安心です。

契約不適合責任を免除・制限する特約についても、どのような条件なら有効なのかを確認しておきましょう。

中古戸建ての売却に詳しい不動産会社に相談すれば、契約内容や必要書類についてもアドバイスを受けられます。わからないことをそのままにせず、一つずつ確認しておきましょう。

 

5. 現状渡しでも高く売りたい！押さえておきたい3つのコツ

現状渡しではリフォーム費用を抑えられる一方、建物の状態によっては購入希望者が限られることもあります。

できるだけ条件よく売却するために、次の3つのポイントを意識してみましょう。

① リフォームせずに売るメリットを伝える

古い住宅でも、購入後に自分好みにリフォームしたい方や、建て替えを検討している方にとっては魅力的な物件になる場合があります。

立地や土地の広さ、周辺環境、交通アクセスなど、建物の築年数だけでは判断できない魅力もあります。

無理にリフォームをするのではなく、物件のよいところを整理して購入希望者に伝えましょう。

② 売却前の費用をかけすぎない

売却前にリフォームをしても、その費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。

特に築年数が古い住宅では、買主が購入後に自分でリフォームしたいと考えていることもあります。

まずは現状のままでどのくらいの価格で売却できそうか確認し、リフォームが必要かどうかを判断するのがおすすめです。

室内の整理や簡単な清掃など、少ない費用で印象をよくできる工夫も検討してみましょう。

③ 相場を把握して売り出し価格を決める

高く売却するためには、周辺の中古戸建ての相場や土地の価格、購入希望者の動向などを踏まえて価格を設定することが大切です。

希望する価格だけで売り出しても、相場とかけ離れていると購入希望者が集まりにくくなる可能性があります。

一方で、建物が古いという理由だけで安く売り出してしまうと、本来の物件の価値を十分に活かせないこともあります。

不動産会社に査定を依頼し、現状渡しの場合の価格や売却方法について相談してみましょう。

査定価格だけでなく、その価格になった理由や販売方針も確認しておくと安心です。

 

6. まとめ　現状渡しの中古戸建ては事前準備が大切！

中古戸建てを現状渡しで売却する場合、リフォームや修繕にかかる費用を抑えられる一方で、建物の状態や契約内容について注意が必要です。

特に、契約不適合責任について正しく理解し、売却前に必要な準備をしておくことが大切です。

今回のポイントをまとめると、次の3つです。

• 建物や設備の状態を把握する
• 知っている不具合や重要な情報を正確に伝える
• 現状渡しの条件や契約不適合責任について、契約書で明確にする

これらを意識することで、売主と買主の認識のずれを防ぎ、安心して取引を進めやすくなります。

また、現状渡しだからといって、必ずしも安く売らなければならないわけではありません。立地や土地の広さ、周辺環境など、物件が持つ魅力を活かした売却方法を考えることも大切です。

「古い家だから売れないかもしれない」「リフォームしないと売却できないのでは？」とお悩みの方も、まずは現在の不動産価値を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

姫路市で中古戸建ての売却をお考えなら、まずは査定から！

相続した実家や長年住んでいない空き家など、売却を考えている中古戸建てはありませんか？

「リフォームせずに売れるの？」「今の状態だと、いくらくらいで売れる？」といった疑問をお持ちの方は、まずは査定で物件の価値を確認してみましょう。

有限会社 松尾商会では、不動産の売却を検討されている方からのご相談を承っています。

売却するかどうかまだ決まっていない方も、まずは価格の目安を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

大切な不動産を納得のいく形で売却できるよう、ぜひお気軽にご相談ください。